Información para compradores de inmuebles

Un factor fundamental en la compra de una propiedad inmobiliaria es la confianza, al fin y al cabo se trata de mucho dinero por el que ha trabajado duro.
La compra de un inmueble en España puede estar acompañada de barreras lingüísticas si no habla el idioma, ya que las leyes inmobiliarias españolas pueden diferir en algunos puntos de las leyes de otros países. Por eso, le ofrecemos a continuación un listado con información básica importante para la compra de un inmueble en España. No obstante, esta información no contempla casos particulares ni puede sustituir a una reunión de asesoramiento personalizada. Estaremos encantados de concertar con usted una reunión que, en prácticamente todos los casos, es gratuita ya que nuestros servicios de asesoramiento están incluidos, como es obvio, en nuestra comisión siempre y cuando el objeto de compra sea un inmueble de nuestro catálogo. Si ha encontrado usted mismo o a través de otra persona un inmueble que desearía comprar pero no se siente seguro y tiene dudas al respecto, le ofrecemos una primera reunión de asesoramiento gratuita y sin compromiso. Si necesitase de una segunda consulta para comprobar documentos o necesitase de servicios similares, le presentaríamos previamente un presupuesto antes de que incurriese en cualquier gasto.

Costes asociados a la compra

El gasto más elevado y desafortunadamente inevitable asociado a la compra es el que supone el impuesto sobre transacciones inmobiliarias que a día de hoy es del 6,5% del precio de compra.

Como es habitual en la Gomera, recibimos solamente de la parte vendedora una comisión. Esta comisión incluye no solo el trabajo de intermediación sino también todas las tareas directas e indirectas relacionadas con la venta, como servicio de asesoramiento, ayuda para solicitar el número de identificación fiscal de extranjeros (NIE), apertura de una cuenta bancaria, elaboración de contratos de reserva en varios idiomas, contratos de opción de compra o precontratos, preparación de escrituras, servicio de acompañamiento al notario y traducción oral de español, alemán e inglés. Si requieren de otra lengua le ponemos en contacto con el intérprete adecuado cuyos costes correrán a su cargo. En caso de que surjan determinadas cuestiones que requieran de la competencia profesional de asesores fiscales y abogados, le pondremos en contacto con la persona adecuada. Una vez realizada la compra no le dejamos solo y seguiremos ayudándole a integrarse, por lo general sin costes adicionales. Solo en el caso de tareas más costosas, como por ejemplo organizar trabajos de obra que no tengan que ver directamente con la compra, le presentaremos un presupuesto del coste de estos servicios particulares.

Además, tendrá que contar con un coste de 500 € a 1.500 € por gastos de notario y cambios de nombre, según el precio de compra y las dimensiones de la escritura.

Por lo general, deberá contar con un 7,5 % al 8,5 % del precio de venta como costes asociados a la compra.

Seguridad jurídica

En internet y otros medios circulan muchas historias, algunas bastante rocambolescas sobre estafas en la compra de inmuebles en España. Si bien es cierto que la ley española está cubriendo cada vez más las lagunas que permiten estas estafas, estas historias a veces son ciertas o, al menos, posibles. Precisamente por eso, es necesario contar con asesoramiento competente y la comprobación exhaustiva de todos los documentos. Esta tarea representa una parte importante de nuestro trabajo y garantiza una compra totalmente segura, equiparable a la seguridad con la que se compra un inmueble en Alemania.

Ley de Costas

Quien está bien informado se ahorra disgustos. Con este fin, le ofrecemos información sobre la tan discutida Ley de Costas española: de forma similar a la Constitución alemana, la española no solo contempla la protección de la propiedad privada como un derecho fundamental sino que en determinados casos da prioridad al bien común sobre el bien individual. El acceso libre de todas las personas a las costas marítimas forma parte de este mencionado bien común. Desafortunadamente este derecho no ha sido respetado ni en la península ni en las Islas Canarias – las consecuencias son conocidas: enormes construcciones de hormigón en las costas. De acuerdo con esta ley la propiedad privada sin restricciones en la zona entre los 20 y 100 metros de la línea costera no está permitida, dependiendo del tipo de clasificación de la zona. Incluso una propiedad ubicada en esta zona protegida que hubiese sido inscrita en el Registro de la Propiedad antes de 1988 podría expropiarse sin indemnizaciones dado que la Constitución Española contempla esta posibilidad desde 1978. En casos particulares la zona de protección costera puede tener hasta 200m. Por este motivo no ofrecemos inmuebles ubicados en esta zona protegida. Si tuviera interés en adquirir una propiedad ubicada en la zona costera, aún siendo ésta de nueva construcción y estando inscrita en el Registro de la Propiedad, consúltenos. Estaremos encantados de mostrarle la línea costera protegida por ley de toda la isla de la Gomera.

Modos de pago

El precio de venta de un inmueble se abona por lo general ante notario con un cheque certificado confirmado por el banco. Al contrario de lo que ocurre en Alemania, el traspaso de la propiedad se hace efectivo en el momento de la firma de las escrituras y de efectuar el pago ante notario. No sólo por este motivo debería contar con una cuenta bancaria en uno de los bancos con filial en la Gomera. Sino también para poder efectuar los pagos sucesivos a la compra, que aunque de menor importe, son necesarios, como por ejemplo, el agua y la luz. Si lo desea podemos ponerle en contacto con los bancos locales que cuentan con empleados multilingües o podemos ayudarles a abrir una cuenta si no se encuentra usted en la Gomera. No obstante, existen otros métodos de pago, si lo desea le informaremos sobre los métodos más seguros y económicos. Realizar el pago en efectivo del precio de venta ante notario ya no es posible. También en este caso le ofrecemos asesoramiento personalizado.

Financiación

La financiación de su compra inmobiliaria puede realizarse tanto con bancos españoles como con algunos bancos alemanes. Actualmente los bancos alemanes ofrecen intereses más económicos que los españoles, sin embargo la garantía de inscripción en un Registro de la Propiedad español supone para los bancos alemanes más trabajo que para los españoles, por lo que suelen cobrar tasas adicionales. Le recomendamos que financie su compra con un banco español. A este respecto podemos asesorarle también.

Impuestos

Si es usted extranjero y quiere comprar un inmueble en España necesitará el número de identificación de extranjeros obligatorio N.I.E. Éste se obtiene tras el pago de una tasa de 10 euros en la Oficina de Extranjería de San Sebastián de la Gomera. En el plazo de las siguientes 3 semanas se puede recoger el certificado del N.I.E. Para presentar la solicitud del N.I.E necesita una fotocopia de su carné de identidad o pasaporte (ambas caras en el mismo folio), así como su dirección en España en ese momento (puede ser la dirección del domicilio vacacional). El N.I.E se comunica a Hacienda para que pueda usted pagar los impuestos correspondientes. El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles que se abona solo una vez con la compra del inmueble es del 6,5%; el impuesto territorial en zona rústica que se abona una vez al año es de pocos céntimos; el impuesto territorial en zonas urbanas puede ser de varios cientos de euros al año dependiendo del tamaño del terreno y del inmueble, pero en cualquier caso es mucho más reducido que en Alemania. También el impuesto sobre vehículos es notablemente más bajo que en Alemania. Recomendamos el debido cumplimiento de las obligaciones fiscales y su pago con puntualidad, ya que los intereses de demora son muy elevados y la evasión de impuestos, además de resultar en multas por haber cometido una infracción, puede suponer riesgos mayores de los que estaremos encantados de informarle en persona.

No podemos ni estamos autorizados a proporcionarle asesoramiento fiscal en mayor profundidad pero, si lo desea, le podemos poner en contacto con asesores fiscales autorizados que hablan español o alemán y hacerles llegar los documentos necesarios para que las formalidades necesarias no le supongan a usted ningún esfuerzo. Este servicio está incluido en nuestra comisión y no supone costes adicionales.

Residencia

La residencia en las Islas Canarias le puede supone muchas ventajas, por ejemplo: vuelos más baratos desde las Islas Canarias a la península, así como billetes de barco dentro de España. Según en qué casos la residencia puede aportar ventajas o inconvenientes en el aspecto fiscal. La decisión de si solicitar la residencia no debe tomarse a la ligera, sino tras haber estudiado cada caso particular en profundidad. En general puede solicitar la residencia si ha comprado un inmueble en España y tiene previsto que ésta sea su residencia habitual. Es obligatorio solicitar la residencia si por lo general pasa más de 186 días al año en España.

Traducciones

Ofrecemos servicios de traducción de documentos y en reuniones en Alemán, Español e Inglés. Este servicio está incluido en nuestra comisión y no le supondrá gastos adicionales. Si requiere traducción en otros idiomas podemos ponerle en contacto con el intérprete adecuado que facturaría directamente con usted.

Costes regulares

Los gastos regulares asociados a un inmueble en la Gomera son mucho más bajos que en Alemania y que en cualquier país de la Europa peninsular. Por ejemplo, el precio del kWh de electricidad está actualmente en 12 céntimos; los costes mensuales de la conexión a la red eléctrica y del contador parten de 2,50 € al mes, según el consumo de corriente. Dado que el suministro eléctrico en la Gomera es mucho más bajo que en Alemania, aquí se cocina a menudo con gas y se usan calentadores de agua. Esto no solo es más respetuoso con el medio ambiente que la electricidad, sino que también le resulta a usted más económico. Una bombona de gas de 11kg cuesta alrededor de 15 € y usándola para cocinar le durará desde 6 meses a un año. En lugares que no están totalmente apartados le llevarán la bombona hasta la puerta de su casa, de forma que no tendrá que cargar con ella. Desde hace poco existen también bombonas de material plástico más pequeñas y menos pesadas.

El agua corriente ( es el agua potable habitual aquí, comparable al sistema de suministro de agua alemán) cuesta entre 5 y 10 € al mes. En la mayor parte de los municipios no existen gastos de alcantarillado, en los que los hay son de unos 3 € al mes. Los impuestos de recogida de basuras son de 3,50 € al mes.

Los precios de los seguros de viviendas, de la gasolina, de seguros de automóviles e impuestos son mucho más bajos que en Alemania. Estaremos encantados de ayudarle en todos estos temas y le pondremos en contacto con la persona adecuada que hable su lengua o con traductores en caso necesario.

Suministro de agua

El suministro de agua en la Gomera se realiza por medio del sistema público de agua potable y en calidad de agua de riego.

El agua de la isla proviene de numerosas fuentes que en la mayor parte de los casos se encuentran en la zona alta de isla. El bosque del parque nacional Garajonay acumula el agua gracias a la lluvia o la condensación de las nubes.

El agua potable pública proviene de una red que se extiende por toda la isla y que almacena agua en manantiales, galerías o pozos. Esta red garantiza el suministro de agua de la isla. Los ayuntamientos son los encargados de suministrarla. El suministro se realiza de forma parecida a Alemania, a través de un canal de agua cuya lectura se realiza cada dos meses. El ayuntamiento al que corresponda su inmueble será el encargado de facturar. Siempre que el consumo se mantenga dentro de los márgenes normales el agua es muy económica. Los precios están escalonados en categorías para evitar el consumo desmesurado. El agua corriente está depurada y tratada con cloro de acuerdo con la normativa de aguas potables de la UE. Oficialmente esta es la única fuente de agua potable de la isla.

Además del agua corriente está el agua de riego. Según la zona se administra de forma diferente. Existen derechos de regadío que están asociados directamente a las superficies de terrenos de uso agrícola, u otros que pueden adquirirse o alquilarse. En zonas muy apartadas los mismos habitantes del lugar gestionan ellos mismos los derechos de regadío. Por supuesto, le informaremos de cuál es la situación particular de cada uno de los inmuebles.

Obra nueva, reforma o ampliación

Si tiene la intención de hacer obras en la propiedad será necesario comprobar en primer lugar la edificabilidad del terreno junto con el proyecto de obra que desea llevar a cabo. Hoy por hoy casi todos los municipios cuentan con un plan de ordenación del territorio (PIOLP o PGO) legal en vigor, de forma que exista mayor seguridad jurídica en cuanto a la edificabilidad. No obstante, la comprobación no es fácil y está sujeta a cambios dadas las diferentes calificaciones de las zonas y las normativas de edificabilidad. Por eso, antes de proceder a una compra comprobamos la edificabilidad real con el proyecto que usted desea construir y solicitamos información legal vinculante al ayuntamiento correspondiente o solicitamos un permiso de obra relativo a su proyecto. Estos servicios están incluidos en nuestra comisión, sólo le cobraremos las tasas oficiales que haya que abonar por los trámites.

En lo relativo a la ejecución de la obra, estaremos encantados de asesorarle y ayudarle a poner en marcha su proyecto, le pondremos en contacto con empresas constructoras y arquitectos o nos encargaremos de la ejecución de la obra por usted. La gestión de la obra no está incluida en nuestra comisión y se cobrará a parte, estaremos encantados de presentarle un presupuesto si lo desea.

Mudanza y aduanas

Para su mudanza a la Gomera queremos hacerle también algunas recomendaciones en lo relativo a trasporte y aduanas. Si quiere traer un vehículo, este debe haber estado registrado a su nombre al menos 6 meses antes en su país de origen. Usted debe haber estado empadronado al menos un año en el país de origen y el vehículo deberá registrarse aquí en el plazo de un mes tras haberlo traído para que se considere un bien personal y esté exento de tasas de aduana y libre de impuestos de admisión. No obstante, necesitará un nuevo documento de registro del vehículo, lo que puede resultar costoso si el vehículo no dispone de documentos de la UE, tanto que la importación del vehículo a menudo no resulta rentable. Sus muebles y los objetos personales que traiga con la mudanza estarán exentos de impuestos aduaneros si respeta los plazos y las formalidades. Le recomendamos que hable con una agencia de transportes local para que su mudanza no le ocasione gastos innecesarios.