Informationen für Immobilienkäufer

Immobilienkauf ist eine Vertrauenssache, schließlich geht es um viel Geld, für das Sie lange gearbeitet haben. Da der Kauf einer Immobilie im Ausland meist von sprachlichen Barrieren begleitet ist und sich das spanische Immobilienrecht in einigen Punkten erheblich vom deutschen Immobilienrecht unterscheidet, geben wir Ihnen nachfolgend einige grundlegende Informationen rund um den Immobilienkauf in Spanien. Allerdings können diese Informationen keinesfalls eine Einzelfallprüfung und die individuelle Beratung ersetzen. Diese geben wir Ihnen gerne und in fast allen Fällen kostenlos, das heißt unsere Beratungsleistung ist selbstverständlich in unserer Provision enthalten, so lange es um den Kauf einer von uns angebotenen Immobilie geht. Sollten Sie selbst oder über einen Kollegen eine Immobilie gefunden haben, die sie gerne erwerben möchten, sich aber nicht sicher fühlen und Fragen dazu haben, bieten wir Ihnen gerne eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung an. Sollten Sie eine weitergehende Beratung, Prüfung von Unterlagen oder ähnliche Leistungen von uns erbitten, werden wir Sie in jedem Fall vor dem Entstehen von Honoraransprüchen darauf hinweisen und Ihnen eine Kostenschätzung unterbreiten bevor irgendwelche Kosten entstehen.

Erwerbsnebenkosten

Der größte und leider nicht beeinflussbare Kostenblock der Erwerbsnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer mit derzeit 6,5% vom Kaufpreis.

Wie auf La Gomera allgemein üblich erheben wir nur vom Verkäufer eine Provision. Diese beinhaltet nicht nur die reine Vermittlung, sondern auch alle direkt und indirekt im Zusammenhang mit dem Kauf stehenden Beratungsleistungen, Hilfestellung bei der Erlangung der obligatorischen Steuernummer (N.I.E.), Errichtung eines Bankkontos, erforderlichen Falles Ausarbeitung eines mehrsprachigen Reservierungsauftrages, Options- oder Vorvertrags, Vorbereitung der Beurkundung, Begleitung zum Notar und mündliche Übersetzung spanisch/deutsch/englisch. Für andere Sprachen organisieren wir einen Dolmetscher, der mit Ihnen direkt abrechnen wird. Bei speziellen Fragen, die entsprechende Kompetenzen und berufliche Zulassungen erfordern, wie Steuerberater und Rechtsanwälte stellen wir den entsprechenden Kontakt her. Auch nach dem Kauf lassen wir Sie nicht allein und leisten weitergehende Integrationshilfe in der Regel ohne Berechnung. Nur bei besonders umfangreichen Aufgaben, wie z.B. die Betreuung von Baumaßnahmen, die mit dem Kauf direkt nichts mehr zu tun haben, unterbreiten wir Ihnen ein Angebot über diese Sonderleistungen.

Hinzu kommen ca. 500 bis 1.500 Euro Notar- und Umtragungskosten, je nach Kaufpreis und Umfang der Beurkundung.

Als Daumenregel müssen Sie 7,5 bis 8,5% vom Kaufpreis als Erwerbsnebenkosten rechnen.

Rechtssicherheit

Im Internet und anderen Medien kursieren viele, oft abenteuerlich anmutende Geschichten um betrügerische Machenschaften mit Immobilienverkäufen in Spanien. Zwar werden immer mehr Schlupflöcher für Betrüger vom spanischen Gesetzgeber gestopft, doch leider sind diese Geschichten manchmal wahr oder zumindest im Bereich des Denkbaren. Gerade deshalb bedarf es der kompetenten Beratung und gründlichen Prüfung aller Unterlagen. Diese Arbeit stellt einen erheblichen Teil unserer Leistungen dar und ermöglicht den absolut sicheren Kauf, welcher der Rechtssicherheit eines Immobilienkaufs in Deutschland in nichts nachsteht.

Küstenschutzgesetz (Ley de Costas)

Wissen schützt vor Schaden! Aus gegebenem Anlass einige Informationen zum seit langem viel diskutierten spanischen Küstenschutzgesetz: Ähnlich dem deutschen Grundgesetz sieht auch die spanische Verfassung nicht nur den Schutz des Eigentums als Grundrecht vor, sondern auch in bestimmten Fällen den Vorrang des Gemeinwohls vor dem Wohl des Einzelnen. Zu diesem schützenswerten Gemeinwohl zählt der freie Zugang für alle Menschen zu den Meeresküsten. Leider wurde dieses Recht in der Vergangenheit vor allem auf dem

spanischen Festland, aber auch auf den großen Kanarischen Inseln grob missachtet – die Folgen in Form von riesigen Betonburgen an den Küsten sind Ihnen bekannt. Seit 1988 wurde die Vorgabe der Verfassung in einem speziellen Küstenschutzgesetz konkretisiert. Danach ist ein uneingeschränktes Privateigentum im Bereich von 20 bis 100 m der Küstenlinie nicht möglich, je nach Klassifizierung der Zone. Selbst wenn ein Objekt innerhalb dieser Schutzzone noch vor 1988 im Grundbuch eingetragen wurde, besteht dennoch keine absolute Sicherheit, dass diese nicht entschädigungslos enteignet werden kann, da die spanische Verfassung diese Möglichkeit seit 1978 vorsieht. In Einzelfällen kann die Küstenschutzzone auch bis zu 200 m betragen. Aus diesem Grunde bieten wir keine Immobilien an, die in dieser Schutzzone liegen. Sollten Sie am Erwerb einer Immobilie in unmittelbarer Strandnähe interessiert sein, auch wenn diese neu gebaut und im Grundbuch eingetragen sein sollte, konsultieren Sie uns. Wir können Ihnen den genauen Verlauf der gesetzlich definierten Küstenlinie von ganz La Gomera zeigen.

Zahlungsweise

Der Kaufpreis einer Immobilie wird in der Regel beim Notar mit bankbestätigtem Scheck bezahlt. Im Gegensatz zu Deutschland ist der Eigentumsübergang im Moment der Unterzeichnung der Urkunde und Bezahlung beim Notar erfolgt. Nicht nur aus diesem Grund sollten Sie über ein Bankkonto bei einer auf La Gomera ansässigen Bank haben. Auch für die weiteren, zwar recht geringfügigen aber notwendigen Zahlungen, wie Wasser und Strom sollten Sie darüber verfügen. Wir stellen Ihnen gerne den Kontakt zu örtlichen Banken mit mehrsprachigen Mitarbeitern her oder helfen auch bei der Einrichtung eines Bankkontos in Abwesenheit. Andere Zahlungsweisen sind ebenfalls möglich, wir beraten Sie gerne über den für Sie kostengünstigsten und sichersten Weg. Die Barzahlung des Kaufpreises beim Notar ist nicht mehr möglich. Auch hierzu beraten wir Sie gerne individuell.

Finanzierung

Die Finanzierung des Immobilienkaufs ist sowohl mit spanischen, als auch mit einigen deutschen Banken möglich. Derzeit sind die deutschen Banken meist erheblich zinsgünstiger, auf der anderen Seite ist die Besicherung in einem spanischen Grundbuch für eine deutsche Bank erheblich aufwändiger, was Ihnen meist in zusätzlichen Gebühren in Rechnung gestellt wird. Wir empfehlen Ihnen Finanzierungen am Besten mit einer spanischen Bank vorzunehmen. Hierbei können wir Ihnen behilflich sein.

Steuern

Wer in Spanien eine Immobilie kaufen will, benötigt obligatorisch eine spanische Registriernummer (N.I.E.). Diese erhalten Sie gegen eine geringe Gebühr (derzeit knapp 10 Euro) bei der Ausländer Behörde ( Estranjeria) San Sebastian de La Gomera. Es dauert bis zu 3 Wochen bis man das N.I.E. Zertifikat abholen kann. Zur Antragstellung benötigen Sie eine Fotokopie Ihres Personalausweises oder Reisepasses (Vorder- und Rückseite auf der gleichen Seite eines Blattes kopiert), sowie Ihre derzeitige Anschrift in Spanien (kann Ihre Ferienunterkunft sein). Die N.I.E. wird dem Finanzamt mitgeteilt, damit Sie Ihre Steuern ordnungsgemäß abführen können. Nur die einmalig mit dem Kauf fällige Grunderwerbsteuer ist mit 6,5% verhältnismäßig hoch, die jährlich anfallende Grundsteuer in ländlichen Gebieten (Zona Rústica) beträgt wenige Cent im Jahr, in Siedlungsgebieten (Zona Urbana) beträgt sie je nach Größe des Grundstücks und der Immobilie einige hundert Euro pro Jahr, auf jeden Fall wesentlich niedriger, als in Deutschland. Auch die KfZ-Steuer ist bedeutend günstiger, als in Deutschland. Wir raten zur Steuerehrlichkeit und pünktlichen Steuerzahlung, da die Verzugszinsen recht hoch sind und Steuerverkürzungen neben Ordnungswidrigkeit und Strafe andere, meist unerwartete Risiken für Sie darstellen, über die wir Sie gern im persönlichen Gespräch aufklären.

Weitergehende steuerliche Beratung können und dürfen wir nicht geben, stellen aber gerne den Kontakt zu deutsch- oder spanischsprachigen, zugelassenen Steuerberatern her und leiten, wenn Sie dies wünschen, ihre Unterlagen an diese weiter, so dass Sie mit den notwendigen Formalitäten keine Arbeit haben. Auch dieser Service gehört selbstverständlich zu unseren, durch unsere Provision abgedeckten Leistungen und wird von uns nicht in Rechnung gestellt.

Residencia

Die Residencia (Hauptwohnsitz) bietet überwiegend Vorteile für den Inhaber, wie z.B. vergünstigte Flüge zu den anderen kanarischen Inseln und auf das spanische Festland, sowie Schiffspassagen innerhalb Spaniens. Unter Umständen ergeben sich aus der Residencia auch unter steuerlichen Aspekten Vor- oder Nachteile. Die Entscheidung, ob Sie Residencia beantragen oder nicht, sollten Sie nicht übereilt treffen, sondern nach gründlicher Einzelfallprüfung. Generell können Sie Residencia beantragen, wenn Sie eine Immobilie in Spanien gekauft haben und vorhaben, dort dauerhaft zu wohnen. Sie sind verpflichtet, Residencia zu beantragen, wenn Sie sich regelmäßig länger als 186 Tage pro Jahr in Spanien aufhalten.

Übersetzungen

Wir übersetzen bei Verhandlungen und Beurkundungen in den Sprachen Deutsch, Spanisch und Englisch. Diese Dienstleistung ist in unserer Provision enthalten und wird Ihnen nicht gesondert berechnet. Sind andere Sprachen erforderlich, können wir Ihnen gern den entsprechenden Dolmetscher vermitteln, der dann direkt mit Ihnen abrechnet.

Laufende Kosten

Die laufenden Kosten einer Immobilie auf La Gomera sind bedeutend günstiger, als in Deutschland und den meisten festlandeuropäischen Ländern. Zum Beispiel kostet die kWh Strom derzeit rund 11 Cent, die monatlichen Grundgebühren für Stromanschluss und Zähler beginnen bei 2,50 €/Monat, je nach Anschlusswert. Da die Stromversorgung auf La Gomera wesentlich schwächer als in Deutschland ist, wird hier viel mit Flaschengas gekocht und auch Warmwasser bereitet. Dies ist nicht nur wesentlich umweltfreundlicher, als mit Strom, sondern auch günstiger. Eine 11 kg Flüssiggasflasche kostet ca. 15 €. Damit kann man ein halbes bis ein Jahr kochen. In nicht völlig abgelegenen Gebieten wird Ihnen die Austauschflasche bis zum Haus geliefert, so dass Sie die verhältnismäßig schweren Flaschen nicht tragen müssen. Neuerdings gibt es auch kleinere und leichtere Gasflaschen aus Kunststoff.

Stadtwasser (das hier übliche, mit dem deutschen Wasserversorgungssystem vergleichbare Trinkwasser) kostet ca. 5 – 10 €/Monat. Abwassergebühren gibt es in den meisten Gemeinden nicht, wo es sie gibt liegen sie bei ca. 2 € pro Monat, Müllgebühren betragen ca. 3,50 €/Monat.

Auch Gebäudeversicherungen, Kraftstoffpreise, KfZ-Versicherung und –Steuer sind wesentlich günstiger als in Deutschland. Bei all diesen Fragen helfen wir Ihnen gern, stellen Kontakt zu deutschsprachigen Ansprechpartnern her oder übersetzen, wenn erforderlich.

Wasserversorgung

Die Wasserversorgung auf La Gomera erfolgt als Bewässerungswasser und durch das öffentliche Trinkwasser.

Das Wasser der Insel stammt aus zahlreichen Quellen, welche sich meist im oberen Bereich befinden. Diese werden gespeist durch den Wald des Naturparks Garajonay, wo die vorbeiziehenden Wolken kondensieren oder sich abregnen.

Das öffentliche Trinkwasser entstammt einem inselweiten Netzwerk welches durch Quellen, Galerien oder Tiefbrunnen gespeist wird. Es garantiert die Trinkwasserversorgung der Insel. Es wird von den Rathäusern geliefert. Der Bezug ist ähnlich, wie in Deutschland, d.h. das Wasser kommt mit Druck über eine Wasseruhr, die zweimonatig abgelesen wird. Die Abrechnung erfolgt über das für Ihre Immobilie zuständige Rathaus. Solange der Verbrauch sich im üblichen Rahmen bewegt, ist dieses Wasser sehr günstig. Die Preise sind allerdings gestaffelt, um übermäßigem Verbrauch vorzubeugen. Das Stadtwasser ist aufbereitet und nach EU- Trinkwasserverordnung gechlort. Es ist das einzige offizielle Trinkwasser.

Neben dem Stadtwasser gibt es das Bewässerungswasser. Es ist je nach Gegend verschieden geregelt. Es gibt Wasserechte, welche automatisch an die landwirtschaftlichen Flächen gekoppelt sind, oder solche, welche erworben oder gepachtet werden können. In abgelegenen Gegenden sind die Wasserrechte oft lokal unter den Anwohnern geregelt. Wir beraten Sie natürlich über die genauen Umstände bei jedem Objekt.

Neubau, Umbau oder Erweiterung

Wenn Sie Baumaßnahmen beabsichtigen, muss zunächst die Bebaubarkeit des Grundstücks mit dem von Ihnen gewünschten Vorhaben geprüft werden. Mittlerweile verfügen fast alle Gemeinden über einen rechtsgültig verabschiedeten Flächennutzungsplan (PIOLP oder PGO), so dass nun bessere Rechtssicherheit über die Bebaubarkeit besteht. Dennoch ist die Prüfung auf Grund der vielen unterschiedlichen Zonenqualifizierungen und Bauvorschriften nicht einfach und unterliegt auch immer wieder Änderungen. Deshalb prüfen wir vor einem Kauf noch einmal die tatsächliche Bebaubarkeit mit dem von Ihnen gewünschten Projekt und beantragen für Sie eine rechtsverbindliche Auskunft des zuständigen Rathauses, bzw. stellen eine Bauvoranfrage zu dem von Ihnen gewünschten Vorhaben. Diese Leistungen sind durch unsere Provision gedeckt, lediglich die bei den Behörden anfallenden Gebühren stellen wir Ihnen in Rechnung.

Wenn es zur Ausführung kommt, stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, vermitteln Bauunternehmer und Architekten oder betreuen auch die Bauausführung für Sie. Die Betreuung der Bauausführung stellen wir natürlich gesondert in Rechnung, erfragen Sie ein Angebot bei uns.

Umzug und Zoll

Auch für Ihren Umzug nach La Gomera haben wir Empfehlungen bezüglich Transport und Zoll für Sie. Sollten Sie ein Fahrzeug mitbringen wollen, muss dieses vor der Einfuhr mindestens ein halbes Jahr auf Sie in ihrem Heimatland angemeldet gewesen sein, sie selbst müssen mindestens ein Jahr in ihrem Herkunftsland gemeldet gewesen sein und das Fahrzeug muss innerhalb eines Monats nach dem Import hier angemeldet werden, damit es als Umzugsgut zoll- bzw. zulassungssteuerfrei eingeführt werden kann. Allerdings benötigen Sie einen neuen KfZ-Brief was recht aufwändig sein kann, wenn das Fahrzeug keine EU-Papiere hat, so dass sich der Import oft nicht lohnt. Ihr normaler Hausrat, den Sie mit dem Umzug einführen, ist zollfrei, wenn Sie die Fristen und Formalitäten einhalten. Auch darüber sollten Sie unbedingt ein Gespräch mit einem hiesigen Spediteur führen, damit der Umzug nicht unnötig teuer wird.